8月份樓市成交量繼續(xù)分化 "金九銀十"或難現(xiàn)

經(jīng)濟參考報 8月以來，熱點地區(qū)調控政策延續(xù)精準、靈活的特點，重點保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機炒房；部分二線、三四線城市調控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴圍。在此背景下，各線城市成交量維持分化態(tài)勢。

中國指數(shù)研究院近日發(fā)布的8月份樓市成交數(shù)據(jù)顯示，月內一線城市成交量企穩(wěn)回升，各二三線城市紛紛出臺政策繼續(xù)深化房地產(chǎn)市場調控，樓市成交同環(huán)比均升，預計未來二三線城市市場將逐漸趨穩(wěn)，市場將逐步降溫。

　　各類型城市成交量維持分化

中指院的數(shù)據(jù)顯示，2018年8月，受監(jiān)測的主要城市成交面積環(huán)比上升5.80%，其中有四成城市環(huán)比上升，同比則增長19.88%。環(huán)比來看，有10個城市成交量上升，福州、南寧升幅最明顯，升幅均近70%；環(huán)比下降的城市中，南京降幅明顯達41.90%。同比來看，17個城市上升，重慶表現(xiàn)較為突出，增長幅度明顯。

分城市來看，一線城市成交面積環(huán)比上升4.97%，其中北京升幅較大，為43.13%；一線城市同比增長35.33%，深圳增幅顯著近8成。二線代表城市成交面積環(huán)比增長8.80%，同比上升24.08%。三線代表城市成交面積較上月下降4.01%，同比下降1.81%。

以一線城市代表城市北京為例，8月份成交商品住宅4907套，成交面積51.88萬平方米，環(huán)比上升43.13%，同比上升39.12%。商品住宅庫存環(huán)比上升4.47%至689.04萬平方米。

縱觀1-8月份，北京市場自2018年1月進入盤整期，市場成交開始遇冷。2月恰逢傳統(tǒng)節(jié)日春節(jié)，樓市成交有所回落。3月樓市回暖，成交量有所上揚。4月份樓市成交成色顯現(xiàn)，成交環(huán)比上揚。隨后，5月份樓市成交繼續(xù)維持上行態(tài)勢。6月成交正?；芈洹?月成交有所回升。8月樓市成交持續(xù)上揚。

截至2018年8月末，中指院監(jiān)測的主要城市庫存總量環(huán)比上升2.3%。重點監(jiān)測的城市中，南京升幅較大，為14.73%，寧波上升幅度超13%緊隨其后。另外環(huán)比下降的城市中，杭州、深圳降幅明顯，均超一成。

易居房地產(chǎn)研究院近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年1-8月份，受監(jiān)測的40個代表城市累計成交面積同比增長5%，雖小幅反彈，仍不改整體下行趨勢。其中一線城市累計同比下降18%，二線城市累計同比微漲1%；三四線城市累計同比增長24%。

“供應量的釋放使得8月份新房成交面積創(chuàng)2016年10月份以來23個月新高，但是依然處于低位”。易居研究院研究員沈昕表示，由于限價政策，部分新盤性價比相對較高，項目去化情況較好。后續(xù)來看，隨著房企資金鏈趨緊，9月、10月開發(fā)商推盤量或將維持高位。

　　地方調控政策繼續(xù)深化

8月以來，熱點地區(qū)調控政策延續(xù)精準、靈活的特點，重點保障合理居住需求，繼續(xù)抑制投機炒房；部分二線、三四線城市調控政策補位、升級，限購限售等政策仍在擴圍。監(jiān)管方面，多數(shù)省市先后開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。從政策出臺的頻率來看，8月各地調控政策保持從嚴態(tài)勢，其中，加強市場監(jiān)管類政策占主流。

月內，住房和城鄉(xiāng)建設部召開房地產(chǎn)工作座談會，強調地方政府加快制定住房發(fā)展規(guī)劃，抓緊調整住房和用地供應結構，大力發(fā)展住房租賃市場，完善和落實差別化住房信貸、稅收政策，支持合理住房消費，堅決遏制投機炒房，加強輿論引導和預期管理，持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象治理專項行動，嚴厲打擊違法違規(guī)開發(fā)企業(yè)、中介機構。

綜合今年6月份住建部等七部委聯(lián)合開展為期半年的治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。此次住建部再次強調調控政策的延續(xù)性與差別性。隨后，多個城市先后展開治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。8月份以來，越來越多的城市先后出臺房地產(chǎn)市場亂象專項行動方案。

尤其是，8月17日，住建部約談海口、三亞、煙臺、宜昌、揚州五市政府主要負責人，約談強調把思想和行動統(tǒng)一到促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的重要精神上來，下決心解決好房地產(chǎn)市場問題。

隨后，8月19日，海口市公布六項舉措遏制房價上漲，包括強化各級各部門的房地產(chǎn)調控職責。強化調控聯(lián)動機制；強化各級各部門責任壓實等。24日，呼和浩特表示將多措并舉調控房價，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，全面停止房地產(chǎn)去庫存調控措施。

不僅如此，月內，包括北京、濟南、南京、武漢、西安、深圳、天津等地也陸續(xù)宣布堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度，促進建立房地產(chǎn)長效機制，努力實現(xiàn)全體人民住有所居目標。

與此同時，這些地方通過綜合運用經(jīng)濟、法律等行政手段調節(jié)住房需求，促進供求平衡，增加住房及用地有效供應，清理查處捂盤捂地、囤房炒房等問題，大力整頓規(guī)范市場秩序，加強預期管理和輿論引導，遏制房價上漲。

中指院相關負責人表示，8月份以來密集出臺的調控政策，對房地產(chǎn)供需兩側的調控繼續(xù)深化。從住建部近期針對房地產(chǎn)市場調控的表態(tài)來看，政策將“堅決遏制房價上漲”。短期內將繼續(xù)保持此前政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，優(yōu)先滿足剛需人群購房需求、加強人才落戶后購房的社保要求、繼續(xù)規(guī)范企業(yè)購房行為、二套房以上信貸繼續(xù)從緊。

“這意味著，熱點城市將繼續(xù)通過出臺剛需優(yōu)先選房、公積金保障等相關措施保障居民合理購房需求”。該負責人分析表示，“同時，作為遏制投機炒房最有效的手段，限購（個人、企業(yè)）、限售、提高社保年限要求、嚴查假離婚等政策仍將持續(xù)發(fā)力”。

　　樓市“金九銀十”難以出現(xiàn)

后續(xù)來看，隨著8月份內房地產(chǎn)市場調控政策的再次定調，結合下半年住建部頻繁約談房價漲幅過快的城市負責人，業(yè)內預計，北京、上海等一線城市新房價格很難維持相對平穩(wěn)的態(tài)勢。

易居方面分析認為，雖然進入2018年，受監(jiān)測的40大城市累計成交面積同比增幅曲線出現(xiàn)了反彈，這主要是因為年初以來三四線城市尤其是未調控或弱調控的三四線城市成交面積增長較多。考慮到內部環(huán)境調控政策將貫穿全年，外部環(huán)境復雜多變，判斷出該曲線在經(jīng)歷小幅反彈后仍將保持下行趨勢。

沈昕表示，以上海市場為例，8月份上海二手房成交環(huán)比小幅下降，這可能是由于8月上海新盤供給放量，且限價環(huán)境下部分樓盤性價比較高，因此部分需求轉向一手市場。整體來看，上海二手房成交自2017年初以來一直屬于低位盤整狀態(tài)，目前絕對量已經(jīng)處于近6年低位水平，預計后續(xù)下降空間有限，隨著政策面和資金面的趨緊，預計短期內成交仍將繼續(xù)低位盤整，“金九銀十”難以出現(xiàn)。

不僅僅是上海，從易居方面監(jiān)測的40個代表城市來看，下半年以來連續(xù)兩個月40城成交面積出現(xiàn)下滑，市場降溫態(tài)勢顯現(xiàn)。沈昕說，“結合房地產(chǎn)市場持續(xù)嚴厲的調控信號，疊加收緊的信貸環(huán)境，預計下半年40城成交量將繼續(xù)萎縮”。

沈昕進一步預測，“分城市類別看，一線城市成交由于已經(jīng)處于低位，下跌空間有限，有望企穩(wěn)；東部二線和中部二線城市成交量將逐漸萎縮；其他二線及三四線城市則面臨較大的下跌風險”。

上述中指院負責人認為，長期來看，供需結構失衡是導致目前我國住房問題的主要原因，著力擴大有效供給，是樓市調控頂層設計的方向。目前，各地在增加住房土地供應規(guī)模的同時，更加注重通過調整住房供應結構，增加新增土地供應中的中小戶型、共有產(chǎn)權住房比重的方式增加有效供給，有針對性地解決剛需群體住房需求，防止剛性需求的積壓。

該人士認為，未來對住房租賃市場的規(guī)范也將進一步加強?？梢灶A見的是，對租金的管控會加強；對住房租賃融資的監(jiān)管會加強；對住房租賃機構的監(jiān)管會加強；同時，進一步推動租購并舉制度的落實和細化，補齊租賃市場立法領域短板。